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教育地产:逐利还是育人

2018-11-09 12:05

20年前,碧桂园创始人杨国强在著名策划人王志纲的指点之下,以兴办碧桂园学校为切入点,使得即将烂尾的顺德碧桂园枯木逢春,成就了“名校救市”的说法。

虽然兴办学校投入大、风险高、回报周期长,但对于当时处于“存亡关头”的杨国强而言,投资办学不仅打响了“碧桂园”的名号,带动了楼盘的人气,更重要的是,通过向每位学生收取30万元的教育储备金,1300多名学生为其筹到了3.9亿元的流动资金,缓解了燃眉之急。

20年前的这一举动,可能连杨国强本人也没有想到,在20年之后,竟然为他开辟了一个庞大的移民置业市场:碧桂园在马来西亚的金海湾项目创造了热销过百亿元的神话,进军澳大利亚的悉尼莱德花园项目再次受到众多希望移民置业的土豪们的热捧。

在不经意间,碧桂园蹚出一条教育地产的先河,并吸引众多房企的跟风。教育地产,特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值,是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后开发商为实现收益最大化而产生的又一类房地产经营思路。

20%业主为教育地产埋单

如今,教育地产已经在全国呈现遍地开花之势。星河湾在上海浦东星河湾引入了上海中学,在广州星河湾引入了执信小学;雅居乐在番禺剑桥郡引进美国优质教育资源开办嘉顿幼儿园;合生创展在华南新城引入了华师附小,中粮万科长阳半岛引入了北京四中、北京小学、北京四幼、红黄蓝,构建社区完善的15年全程优质教育体系;方兴地产旗下金茂府将引入有百年历史的北京第二实验小学;而后亚奥·金茂悦又将景山学校引入其中,正在开发的亦庄·金茂悦也宣称要打造从幼儿园到高中16年名校教育;地处广州花都的大盘美林湖也为了提升楼盘的附加值,与广铁一中签订联合办学的协议;华润·西堤红山引进了名校北京小学,并在此基础上试点了“幼儿园—北京小学—第十四中学”的一体化全程教育模式……

教育地产之所以如此盛行,不但因为对开发商具有提升楼盘品位和附加值的作用,而且对于消费者来说也具有升值潜力大,抗跌能力强和满足教育诉求的特点,属于供、求双方的共同选择。

这一点不独北京、中国如此,即便次贷危机发源地的美国也不例外,2008年全球金融危机爆发,美国房地产市场一片萧条,但在拥有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所世界名校的旧金山湾区,房价走势优于整体市场,受到影响的程度相对较低。

以华润·西堤红山目为例,有20%-25%业主是直接冲着教育资源来买房;15%-20%的业主是看中项目的投资价值,间接为教育地产埋单。

教育地产并不一定在于它有多大的议价空间和利润收益,而是在市场萧条的时候可以卖得好一些,在市场景气的时候,可以卖得贵一些。相关的调查报告显示,25-38岁的中产阶级客群,对教育地产的直接需求很高,教育资源作为项目配套的一方面,对于这部分客群而言是非常关键的配套。

古时就有“昔孟母,择邻处,子不学,断机杼”之说,今年4、5月份,本人也见识了很多名家长为了为子女择一所名校,不惜高价要在有名校的楼盘里置业的冲动。

不择手段引入名校不可取

可是,为了引入名校,而不择手段,甚至是铤而走险,就不太可取。今年3月就爆出广州天河区原教育局长李伟明受贿一案引发了热议,47中一则旧事因此被重提。

(2013)梅中法刑初字第6号刑事判决书记载,2002年,侨鑫集团有限公司(下称“侨鑫集团”)因其开发的汇景新城小区教育配套问题找到时任天河区教育局局长的李伟明,在李的帮助下,该小区的教育配套问题得以解决。2003年1月,李伟明收受了侨鑫集团有限公司原地产执行总裁唐明曦所送的一套价值296万元的房产。

根据广东省高级人民法院作出的终审裁定,李伟明犯受贿罪,判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。与此同时,侨鑫集团通过不法手段“窃取”教育配套的行为也被公之于众。


广州社科院研究员彭澎就指出,一方面名校有扩张的需求,另一方面名校的入驻对楼盘的销售具有一定的促进作用,所以名校资源一直是开发商追逐的对象,但由于对开发商和名校的合作目前尚无法定的“规定动作”,例如招标等,所以为潜在的利益输送提供了可能。

据悉,2001年,侨鑫集团重金打造的汇景新城第一期开盘,但由于地理位置不佳、相关配套缺乏而遭到冷遇,而就在当时,侨鑫集团还遭遇资金紧张,被寄予厚望的汇景新城销售不力自然不是一个好消息。

除一些概念包装和销售策略的调整,47中迁入汇景新城着实帮了大忙。不少汇景新城的新业主就告诉时代周报记者,如果不是因为47中优质的教育配套资源,售价偏高而且区位优势并不明显的汇景新城几乎不会入他们的“法眼”。(乔治 徐学成)

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