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摩天大楼使用寿命65年? 100米更合适

2018-11-10 05:33

经济效益与政绩主导下的中国摩天大楼的高度与数量正以几何级数增长着。

现在,总高度632米的上海第一高楼正以每7天一层的速度悄然拔地而起,到2014年,陆家嘴地区将出现一栋崭新的摩天楼和金茂大厦、环球金融中心分庭抗礼。而号称“华中第一高楼”的606米的武汉绿地中心以及深圳市的660米的平安国际金融中心正紧随其后。更多规划中的摩天大楼也在择机而出。

据“2011中国摩天城市排行榜”调查指出,当今中国正在建设的摩天大楼总数已超过200座,这一数量相当于今天美国同类摩天大楼的总数。而未来3年,平均每5天就有一座摩天大楼在中国封顶。5年后中国的摩天大楼总数将超过800座,达到现今美国总数的4倍。

从经济学角度看,超高层建筑对于推进地区经济发展,带动周边交通建设及旅游、酒店业发展都有非常积极的作用,这正是权力主导开发的诱因。然而,超高层建筑所引发的城市峡谷效应、光污染以及致地表不堪重负陆地沉降等问题也在逐渐显示;在微观层面,如果没有足够的财力、人力,更是无法驾驭超高层建筑这个庞然大物;稍有懈怠,潜在风险将会演变为现实的“资本黑洞”。甚至有可能演化为“劳伦斯魔咒”。

因此,世界很多国家对摩天大楼开发持越来越谨慎态度,城市人口已达70%以上、都市化结构早已成熟的西方发达国家已很少大规模发展超高层建筑。

那么,对于处于大规模城市化发展才20多年的中国的超高层建筑而言,其未来之路是一步步走向为自己设置的经济效益与环境保护背离下的魔咒中,还是“放低身段”走西方发达国家之路?在能源紧缺、环境保护愈发重要的今天,后者不失为一剂良策。

身份的象征

这一股从芝加哥吹向全世界的超高层建筑之风如今正在中国盛行。

实际上,超高层建筑对于城市来说,不仅有利于提高土地利用价值,降低城市市政设施投入;是城市经济发展水平的度量衡,更是城市身份和地位的彰显,其作用就如帝国大厦之于纽约、埃菲尔铁塔之于巴黎,是城市的品牌和荣光。因此,中国一二线城市不断刷新着新地标建筑的高度。

“但却迷失了方向,与市场经济规律发展脱节。”北京一位长期从事建筑规划设计的人士指出。

根据世联地产研究分析,超高层建筑与城市GDP相关,当GDP达到3000亿元以上,超高层开始出现;6000亿元以上会大量涌现。

事实是,中国某些城市提前透支了这一地标性建筑的价值,一些并不具备“摩天大楼”消费力的城市,比如海口、昆明、防城港、南宁、东莞等开始规划兴建顶级摩天大楼。广西防城港市计划要兴建528米的亚洲国际金融中心,高度超过上海的环球金融中心,但防城港的城市人口却还不足100万;还有在“中国城市规划摩天建筑总量排行”中,GDP总量刚破1000亿元的贵阳,也规划了17座摩天大楼,在全国居第5位。

它们后面是更多前仆后继的跟进者。

“超高层建筑的集体性开发体现的主要是一些城市主政者的偏好,不少地方政府在摩天大楼建设上甚至存在攀比行为,盲目上马。”上述建筑规划设计人士表示。

这样永无止境甚至于盲目的高度竞赛,对于城市景观和城市整体发展会带来可怕的后果。

首先摩天大楼会引起城市峡谷效应。城市峡谷效应是指由于几何效应,高层建筑尤其摩天大楼的玻璃幕墙会吸收、反射大量阳光,导致周围的温度比其他区域更高。其次,摩天大楼会导致光污染,会误导迁徙的鸟类,使它们在夜间也继续飞行而精疲力竭,或不小心撞到夜间大楼的霓虹灯上而导致死亡,影响生物链。在美国,每年有上万只鸟类因此而死。再次,地表会不堪负荷陆地沉降。过去10年来上海经济起飞过程中兴建的摩天大楼,令上海地表已不堪负荷,陆地沉降现象日益严重,平均每年下沉1.5厘米,已经影响到地铁和高楼建筑的结构。如果不及时补救,半世纪后上海就会成为“下海”。上海地标性建筑、高420米的金茂大厦附近已下沉达6.3厘米。但是,目前仍计划兴建“全球最高”的上海世界金融中心。

100米更合适

而巨额的投资和运营成本、高于普通建筑的危险系数也给投资者们带来了极大的挑战。

以金茂大厦为例,这座420米高的建筑,建造投资几乎达到了每平方米2万元,而每天的运营成本就是100万元左右。它有着长达470公里的水管,各类电缆、电线的总铺设长度是1135公里,差不多相当于从上海到北京的铁路的长度。水电、消防、暖通等基础装备,在超高层建筑这样的庞然大物里,超乎想像地繁杂,这也意味着相应的管理工作也是惊人地繁重和琐碎。正如一位金茂集团的管理负责人曾说过的,没有一个人能对金茂1.41万只各类阀门了如指掌。

一般认为,摩天大楼的使用寿命是65年,它的维护费用是一般建筑的3倍。这样算来,金茂大厦的维护费用将约为237亿元,差不多是建设费用的4.5倍左右。没有足够的财力和先进的管理水平,根本无法驾驭这样的“庞然大物”。

广州“世界第二高楼”预计超过600米高的“钻石大厦”的总投入将超过60亿元,以目前的资金回报率来看,收回成本预计需要20年时间。

“再高的摩天大楼在建成后都必须有实体企业、高级白领的入住,必须有实际的市场来支撑,而中国的摩天大楼实体企业参与较少,可能存在经营的风险,也面临着过度投资的风险。”“2011中国摩天城市排行榜”的研究者指出。

因此,有建筑学家认为,高度超过300米的摩天大楼已经失去节约用地的经济意义。从建筑学的角度来讲,100米以下的建筑更经济实惠。

实际上,欧洲许多国家早已掌握了摩天大楼的建筑技术,但目前绝大部分新建筑并没有向高空发展,而是着重改进内部布局,使其现代化和智能化。比如法国巴黎中心城区延续至今的奥斯曼式建筑。上世纪60、70年代,随着人口增长,巴黎城市建筑空间必须拓展,高209米的蒙帕纳斯大厦就是在那时建成。但建成之后发现,整个城市的历史均被这个大厦破坏了。在民众的要求下,巴黎于1977年颁布法令,规定市内新建楼房限高37米,历史性建筑附近的新建筑则限高25米。于是今天的巴黎中心城区,除了埃菲尔铁塔、凯旋门、圣心教堂、方尖碑等传统地标建筑和蒙帕纳斯大厦,几乎没有高层建筑。也因此,巴黎保持了“艺术之都”的原貌,古老的面貌得以保持,整个城市便是个艺术品,每年因此也获得了巨大的旅游经济效益。

(本文来源:中国房地产报 ) 吕颖雅

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