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二手房买卖纠纷五大类别 如何避免纠纷

2018-11-22 12:23

二手房买卖纠纷呈现五种主要类型,通过对这些典型类别的分析,让人了解如何避免纠纷,有了纠纷之后,法院如何审理判决,当事人怎样减少损失。为此本报推出此组特别策划,敬请关注。

第一类纠纷

“一女二嫁”起风波

房产证都办到了自己的名下,可房子却一直被他人占用,林小姐为此伤透了脑筋,而让她更想不到的是,为了买这套房子,她还被别人先告上了法庭。

●案情回放

2005年12月,林小姐与贾某签订了《房产买卖现售合同》,以60万元的价格从贾某处购得一处房产,双方约定先办理房产的过户手续,3个月后交房。秒速赛车2006年1月,房产过户到林小姐名下。

到了合同约定的交房时间,贾某却不能交房,并透露房产现住户李女士一直不肯搬离。原来,林小姐所购房产原为福利房,2003年5月,贾某曾与李女士私下签订了一份《转让协议》,将该房产以47万元价格售予李女士,李女士交纳15万元后即可使用该房产,待“绿本变红本”手续完成后,双方办理产权过户时,一次性付清余款。

2003年6月贾某收到15万元后将房屋交给李女士使用。2005年4月,该房产完成“绿本变红本”的手续,贾某取得房产证。之后,贾某要李女士先付钱再办房产证,李女士要先办房产证再付钱,双方一直达不成一致意见,协议一直不能履行下去。为此,双方闹到了法院,法院经审理认为该协议有效,双方应依约履行,但双方在协议中约定了同时履行的义务,因而未能继续履行双方都有责任。该判决于2005年10月生效。

林小姐了解情况后认为,虽然李女士与贾某之间有这样一份协议,但自己现在已经是房产的合法产权人,按情按理李女士都应该搬出该房产,至于她与贾某的纠纷要另外解决。为此,林小姐多次与李女士沟通,明确告知自己的业主身份,并要求李女士搬离,李女士一直拒绝。

正当林小姐考虑采用法律途径维护自己的权益时,她却接到了法院的传票,原来,李女士以林小姐与贾某恶意串通为由,起诉要求确认林小姐与贾某的房产买卖合同无效。

法院经一审、二审审理,均认为李女士所说恶意串通不能成立,驳回了李女士的诉讼请求。

虽然打赢了官司,可一切又似乎回到了起点,李女士还是占着房产,拒不搬出,林小姐万般无奈之下提起了对李女士的侵权诉讼,而李女士也再次起诉,要求贾某与林小姐共同赔偿买房不成的经济损失。

看来,这“一女二嫁”的风波短时间内还不能平息。

●律师点评

广东国晖律师事务所律师邵秋雯就本案谈了自己的观点,她认为,本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中,对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形,通常的做法是以物权公示为准,即已完成房产过户手续的合同会得以维持;如果几个合同都没有办理过户手续,则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断,其他合同不能履行则只能在分清责任的基础上以违约处理。

本案中,贾某将其本人的房产先后卖给了李女士与林小姐,李女士购房在先,且已实际使用房产,但因未依法办理产权过户手续,实际并未取得房产的所有权,仅对贾某享有因合同而起的债权。而林小姐虽然购房在后,但已按国家法律规定办理了产权过户手续,依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优于债权的原则,该所有权应受法律保护。

当然,我国法律中也有“恶意串通”的合同无效的明确规定,但是否“恶意串通”,必须要举证证明,本案中,李女士因无法就“恶意串通”举证,其关于后一个合同无效的主张未获法院支持。

(本文来源:网易房产 )文武贝贝

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